導讀：康養藍海旅游攻略「康養旅游線(xiàn)路」 十萬(wàn)億康養市場(chǎng)迎來(lái)大爆發(fā)，鄉村旅居+田園康養，會(huì )是引爆點(diǎn)嗎？ 什么是康養旅游啊，其核心價(jià)值是什么？ 康養項目申報主要是要解決什么問(wèn)題？ 健康行業(yè)有哪些前景較好的創(chuàng )業(yè)項目？ 康養項目有哪些？ 康養旅游項目怎么策劃?

十萬(wàn)億康養市場(chǎng)迎來(lái)大爆發(fā)，鄉村旅居+田園康養，會(huì )是引爆點(diǎn)嗎？

康業(yè)產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)巨大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

民政部預測，“十四五”期間，全國老年人口將突破3億，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。

全國第七次人口普查發(fā)布的數據顯示，我國60歲及以上人口占比超18.70%，其中65歲及以上人口比重達到13.50%，人口老齡化程度進(jìn)一步加深。而且，從2022年起預計將保持在1000萬(wàn)以上的老年人口增速。

未來(lái)10年，康養地產(chǎn)規模在2030年有望達到10萬(wàn)億元人民幣，有力地顯示出康養行業(yè)正迎來(lái)前所未有的發(fā)展契機。

尤其，這次疫情，推動(dòng)康養產(chǎn)業(yè)需求升級，“生態(tài)、文化、 健康 ”是三個(gè)市場(chǎng)剛性需求，是產(chǎn)品鏈條研發(fā)的聚焦點(diǎn)。

從供給角度看，2020年中央一號文件從土地供給端為康養產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步擴充土地資源；投資機構被康養產(chǎn)業(yè)這塊“萬(wàn)億大蛋糕”吸引，房產(chǎn)、保險、 旅游 、 科技 等企業(yè)開(kāi)始大手筆投資康養領(lǐng)域，為其發(fā)展提供資金支持。

根據統計，全國各區縣已經(jīng)成功招商并開(kāi)工建設的康養項目達5000余個(gè)，但已經(jīng)開(kāi)張并且實(shí)現盈利的并不多，供給與需求的錯位仍是目前康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難題。

真是，文旅康養，萬(wàn)億藍海，群雄逐鹿，生意難做。

現在，已經(jīng)進(jìn)入全齡康養 旅游 時(shí)代，就連“Y世代、Z世代”都在關(guān)注 養生 ，追求 健康 成為休閑生活主流，康養旅居度假也催生一系列新業(yè)態(tài)，成為新時(shí)期經(jīng)濟突破發(fā)展的一種新模式。比如：鄉村旅居、田園康養、野奢康養等。

另外，在“城鄉協(xié)調、城鄉融合”發(fā)展的背景下，縣域康養氛圍更加濃厚，是縣域經(jīng)濟發(fā)展的突破點(diǎn)。

總體來(lái)看，十萬(wàn)億康養市場(chǎng)迎來(lái)大爆發(fā)，引爆點(diǎn)會(huì )是什么呢？

在全面推進(jìn)鄉村振興，大多數的鄉村，能不能抓住這個(gè)機遇期，分享到紅利呢？

這得看，未來(lái)的鄉村，發(fā)展的走向，會(huì )是一個(gè)什么趨勢。

本人認為，鄉村未來(lái)的發(fā)展方向，是一個(gè)有著(zhù)“居住”概念的的混合體，這里不僅有鄉村旅居，還有田園康養，體驗性的人居環(huán)境，還有 科技 感賦能的生活社區。

鄉村不僅是農民的棲居地，一個(gè)生產(chǎn)糧食、五谷雜糧、瓜果蔬菜的地方，還是一個(gè)離大自然最近，可以醫治現代工業(yè)文明創(chuàng )傷的地方，許多難以治愈的城市病都在鄉村生活中得到康復。

所以，鄉村旅居+田園康養，會(huì )是十萬(wàn)億康養市場(chǎng)大爆發(fā)的引爆點(diǎn)。

那么，普通的鄉村，怎么抓這個(gè)引爆點(diǎn)呢？

精準引爆，聚焦選址，具備三大點(diǎn)

1、區位，大城市或都市圈、城市群的周邊延伸區域的鄉村，京津冀、長(cháng)三角、粵港澳、成渝城市群、華中城市群五大區域，在自駕2個(gè)小時(shí)車(chē)程范圍之內的鄉村享有發(fā)展的區位優(yōu)勢。

2、資源基礎，無(wú)論是生態(tài)資源、人文資源或者在地物產(chǎn) 資源，必須有一定的資源條件作為基礎。

3、農康旅融合，要打通一二三產(chǎn)的融合和創(chuàng )新，用新的產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、運營(yíng)、品牌及投資邏輯賦能一產(chǎn)、賦能鄉村，創(chuàng )新土地要素、物產(chǎn)要素及人才要素的價(jià)值釋放。

細分市場(chǎng)，全齡康養，在于跨界融合

當“Y世代、Z世代”都開(kāi)始關(guān)注 養生 了，這就不得不引起重視，代表著(zhù)未來(lái)的消費者趨勢的潮流，新中產(chǎn)的構成是以他們?yōu)楹诵??？叼B不止養老，全齡康養能夠滿(mǎn)足不同年齡層人群全齡化的康養需求。

30歲以下需求——運動(dòng) 養生 ：登山、自行車(chē)、跑步，親近自然山水、森林、田園以及研學(xué)、體驗風(fēng)土民情等。

30歲至50歲需求——休閑 養生 ：美容足療、品茶、觀(guān)鳥(niǎo)釣魚(yú)、休閑消遣等；戶(hù)外親子：體驗生活、兒童戶(hù)外拓展、家庭聚會(huì )等；自駕游：野營(yíng)、野炊、房車(chē)露營(yíng)、燒烤等。

50歲至60歲—養性 養生 ：禪修、靈修、國學(xué)、太極、靜修等；調養 養生 ：溫泉療養、中醫 養生 、膳食 養生 等；治未?。赫{理亞 健康 、保健品理療等。

60歲以上人群需求——醫療 養生 ： 健康 檢查、康復訓練、藥物療法等；護理照料：家庭醫生、護士護理、生活照料等；養老：養老社區、 健康 管理中心、康療中心等。

當在鄉村，引入康業(yè)產(chǎn)業(yè)，必須立足農業(yè)，不能忘本。鄉村振興是不可逆的趨勢，從產(chǎn)業(yè)扶貧到產(chǎn)業(yè)振興，站在“農業(yè)+”的基礎上，打破認知邊界，注重產(chǎn)業(yè)的疊加與整合，在于跨界融合。

一方面，可以打破當前鄉村振興過(guò)程中“千村一面”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，又可以擴大“一村一品”的品牌邊界，從單一的農產(chǎn)品拓展到養老服務(wù)產(chǎn)品及其相關(guān)衍生品。

另一方面，可以彌補城市養老資源的不足，同時(shí)促進(jìn)鄉村 社會(huì ) 經(jīng)濟的可持續發(fā)展，形成城鄉之間資源的有效流轉，緩解當前鄉村面臨的老齡化、空心化問(wèn)題。

鄉村旅居+田園康養，本質(zhì)上是“農康旅”的融合。

鄉村旅居+田園康養，落腳點(diǎn)在田園社區

鄉村旅居+田園康養，側重落地性，回歸田園生活，打造田園社區，實(shí)現“五態(tài)融合”。

生態(tài)為基。 立足自然鄉野的生態(tài)環(huán)境，將“山、水、林、田” 的自然景觀(guān)與“鄉俗、鄉情、鄉居”的人文景觀(guān)融合，構建起一個(gè)人與自然和諧共生的人居生態(tài)社區。

產(chǎn)態(tài)為血。 原生態(tài)的田園要植入現代的農業(yè)、 旅游 業(yè)、鄉創(chuàng )產(chǎn)業(yè)為芯片，與村寨保護、鄉村振興融合發(fā)展，實(shí)現鄉土田園的自我造血、自我進(jìn)化。

形態(tài)為體。 原生態(tài)的村寨肌理、傳統風(fēng)貌建筑空間，是承載鄉土生活、民俗風(fēng)情體驗的最佳載體，如何處理好保護與展現、傳承與創(chuàng )新是實(shí)現田園之美的關(guān)鍵。

文態(tài)為特? ?? 鄉村傳統文化、非遺民俗的挖掘與“IP”孵化，鄉土民情、民族節慶與現代民俗 旅游 、 娛樂(lè ) 演藝、鄉創(chuàng )內容的結合，才能塑造有活力、差異化的鄉土田園。

人態(tài)為魂。 人情味是田園生活的靈魂，有了人的田園才具有生活的氣息，才能真正吸引游客前來(lái)。必須培育一種“主客共享”的生活氛圍，展現一種心中返璞歸真的田園生活境界。

田園社區，屬于居住的一部分，服務(wù)原住民和新移民，還會(huì )有“三創(chuàng )一閑”人，即文創(chuàng )人、農創(chuàng )人、科創(chuàng )人、休閑人。

原住民： 解決就業(yè)和增收問(wèn)題，成為產(chǎn)業(yè)工人和高端服務(wù)人員；用人才觀(guān)念培育新農民，確保農民參與和受益，改善農民生產(chǎn)生活環(huán)境，培育新型職業(yè)農民。

新移民： 主要分為兩類(lèi)，一是以精英人士、城市文青等核心，作為生活第二居所；一是 養生 養老人群為核心，作為鄉村養老首選地。

創(chuàng )客人群： 主要分三類(lèi)：文創(chuàng )人、農創(chuàng )人、科創(chuàng )人。

旅居人群： 主要為休閑人，依托農業(yè)觀(guān)光、文化體驗、鄉村休閑、田園度假等資源和功能項目，吸引城市消費人群回歸田園生活，來(lái)鄉村 旅游 、休閑、度假。

最終，形成高品質(zhì)的生活空間。比如，城市中齡老人，可以擁有一個(gè)“小菜園、小果園、小花園”，還可以經(jīng)營(yíng)家庭農場(chǎng)等。

鄉村旅居+田園康養，關(guān)鍵點(diǎn)在于策劃、規劃設計

鄉村旅居+田園康養，難點(diǎn)在于全齡康養產(chǎn)品鏈條的打通，滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，形成消費鏈條，能夠抓住變現點(diǎn)的命脈。

尤其，新投資的項目，在前期評估和投資可研分析要點(diǎn)的基礎上，采取跨界融合的策劃、規劃設計手法，服務(wù)于商業(yè)決策，看的是大局而非小節，往往是項目成敗的關(guān)鍵。

鄉村旅居+田園康養的環(huán)境是以田園環(huán)境為主，同時(shí)具有多樣性，景觀(guān)復雜，層次豐富。

我們把這個(gè)環(huán)境分為三類(lèi)：自然環(huán)境、人文環(huán)境、田園環(huán)境，并分別對不同類(lèi)型的環(huán)境進(jìn)行策劃、規劃設計，衍生出相關(guān)產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

1、自然環(huán)境設計

自然環(huán)境設計要注重因地制宜，以生態(tài)設計原理來(lái)指導景觀(guān)環(huán)境的設計，起到改善農民生活的作用，這里的因地制宜簡(jiǎn)單地分為三類(lèi)：

一、與“樹(shù)”共生，鄉村旅居+田園康養的設計一般是在 歷史 悠久的鄉村，環(huán)境中存在著(zhù)許多樹(shù)齡久遠的樹(shù)，這些樹(shù)可能是文化的載體，可能是人們的信仰。不僅要保護好這些樹(shù)，還要給它們提供充足的生存空間。樹(shù)林也是自然的一部分，生態(tài)設計理論指導環(huán)境設計要將樹(shù)林也作為設計對象，不僅可以在其中加入現代景觀(guān)元素，例如長(cháng)廊、棧道，還可以通過(guò)種植特色樹(shù)苗形成田園社區的特色自然景觀(guān)。

二、與“水”共融，水是自然環(huán)境的重要組成部分，水孕育了各種文化，水環(huán)境的設計不僅要結合建筑，還要通過(guò)生態(tài)設計的手法布局好其內部的植被和水的流向，形成自然生態(tài)的水環(huán)境景觀(guān)。有水不僅可以形成小氣候，還可以營(yíng)造具有文化象征的特色空間，由于水具有變化莫測的形態(tài)和悅耳動(dòng)聽(tīng)的聲音，與水的融合的環(huán)境具有靈動(dòng)性和詩(shī)意。

三、與“山”共存，山地環(huán)境是鄉村旅居+田園康養中常有的 自然環(huán)境，山或陡峭或平緩，或怪石嶙峋或草木叢生，村落的建設一般會(huì )依山而建，有山才有所依靠，山林的環(huán)境設計一般會(huì )與休閑 旅游 項目結合，注重對山體的保護，借優(yōu)美的環(huán)境，安撫浮躁的心，達到天地人合一的境界。

2、人文環(huán)境設計

鄉村旅居+田園康養的人文環(huán)境設計注重對 歷史 遺存、地區民族文化及民俗的良好保護與傳承，以實(shí)用、美觀(guān)、經(jīng)濟為人文環(huán)境設計根本尺度，設計出突出民俗文化的特色景觀(guān)。人文景觀(guān)設計可以分為兩種類(lèi)型，一是傳統人文景觀(guān)的設計和改造，從景觀(guān)的形態(tài)、顏色、材質(zhì)、光影、環(huán)保等角度出發(fā)，利用傳統的材料和工藝，結合現代創(chuàng )新技術(shù)和新型材料，將破損的文化景觀(guān)或者文化載體修復或者改造，突出景觀(guān)的文化價(jià)值，形成具有文化特色的景觀(guān)。還可以對傳統文化景觀(guān)再現，由于本地的 歷史 人文景觀(guān)所剩無(wú)幾，通過(guò)人們的回憶和殘缺補全法，將原有的景觀(guān)通過(guò)重新進(jìn)行生態(tài)設計，利用現代技術(shù)或者傳統工藝，將特色的文化景觀(guān)重現在人們面前，例如：“田園東方”的田園豐收景觀(guān)，融入現代設計構圖原理，用材生態(tài)環(huán)保，還原豐收景觀(guān)，以小景觀(guān)反應大環(huán)境，具有代表性和持久性。

另一種是文化景觀(guān)的創(chuàng )新，主要體現現代設計美學(xué)和材料的環(huán)保性。人文景觀(guān)通過(guò)創(chuàng )新的設計手法，融入現代的美學(xué)思想，表達一種獨特的文化，有些會(huì )通過(guò)環(huán)保材料的利用或者高 科技 的農作物種植，有目的性的構思設計，傳遞給人們一些生態(tài)環(huán)保理念和文化思想。

3、田園環(huán)境設計

田園環(huán)境是鄉村旅居+田園康養所特有的一種環(huán)境，整體的背景環(huán)境就是田園，田園環(huán)境可以分為：田園、果林、湖和農耕地，建筑外部的環(huán)境設計涉及的就是這幾個(gè)方面的內容。其設計依據是農民的生活習慣和居住習性，所謂“靠山吃山，靠海吃?！?，這就形成了以各種田園環(huán)境為背景的建筑。建筑的田園環(huán)境設計方法有兩種：一是將原有田園環(huán)境加以利用到建筑周邊環(huán)境中來(lái)，即將建筑建造在田園之上；另一種是將建筑周邊的環(huán)境重新塑造為田園環(huán)境，這就要通過(guò)合理的種植，搭配植被，管理灌溉形成新的田園環(huán)境。

設計要點(diǎn)：一是要把握田園環(huán)境的度，不能過(guò)于人工化，那樣會(huì )形成太過(guò)死板和機械化的景觀(guān)，應該以原有的田園環(huán)境為參照。二是定期修復，田園景觀(guān)環(huán)境一般都是人工所為，即人們的勞作所得成果，所以人為定期對其進(jìn)行護理和修復是很有必要的。三是田園環(huán)境具有更高的價(jià)值，相比較于自然環(huán)境的優(yōu)美，田園環(huán)境除了優(yōu)美以外，還有可供人們使用的價(jià)值，及可以食用、采摘、儲藏，所以對于田園環(huán)境的設計應當注意其價(jià)值的體現。四田園環(huán)境具有季節性，這個(gè)主要與其植物配置有關(guān)，所以設計時(shí)要注意季節變化帶來(lái)的環(huán)境影響。

田園環(huán)境的設計意義，不僅可以體現田園社區的本質(zhì)要求——田園，還可以形成具有更高價(jià)值的環(huán)境景觀(guān)，為人們的生活帶來(lái)快樂(lè )與便捷。

三大環(huán)境的策劃、規劃設計，是鄉村旅居+田園康養項目落地關(guān)鍵，更能衍生出“田園旅居、療養旅居、文化體驗旅居以及依托長(cháng)壽自然資源旅居”等產(chǎn)品業(yè)態(tài)鏈條，建立消費鏈條，形成變現節點(diǎn)，逐步構建完整的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。

總之，“十四五”時(shí)期，一些具備發(fā)展“農康旅”的鄉村，一定要抓住這個(gè)機遇期，合? ??利用資源優(yōu)勢，做好頂層設計，讓鄉村旅居+田園康養等項目盡快落地，擴大內需，刺激消費，才能把經(jīng)濟這盤(pán)水攪活了，成為經(jīng)濟內循環(huán)下的“黃金時(shí)代”！

文 / 李國民 / 跨界融合策劃人 / 三農研究 專(zhuān)注（鄉村建設、文旅、農旅）等項目的前期策劃、規劃設計！

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什么是康養旅游啊，其核心價(jià)值是什么？

“就是要將旅游與健康養生和養老更好地結合起來(lái)”。

康養旅游的核心價(jià)值應該是游客的身心健康。

康養旅游的提法如果我沒(méi)有記錯的話(huà)應該是來(lái)自2016年的《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規劃》文件，經(jīng)過(guò)這么些年的發(fā)展，康養旅游已經(jīng)逐步成熟，也涌現出康加旅居等一批優(yōu)秀的康養旅居生活運營(yíng)服務(wù)商。

康養項目申報主要是要解決什么問(wèn)題？

目前，各級地方政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉而支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項目，尤其歡迎產(chǎn)城結合、產(chǎn)人結合和產(chǎn)融結合的大健康康養產(chǎn)業(yè)綜合體，這類(lèi)項目能夠為地方政府帶來(lái)稅收、帶來(lái)就業(yè)、帶來(lái)民生這種社會(huì )效益。因此，康養產(chǎn)業(yè)綜合體正越來(lái)越受到各級地方政府的歡迎。

很多人認為健康旅游需要政府的支持，這個(gè)說(shuō)法在前幾年是對的?，F在來(lái)看這個(gè)說(shuō)法也不完全正確，甚至說(shuō)是錯誤的。

因為以前針對健康旅游，實(shí)際上是養老社區，那個(gè)時(shí)候特別是民政部門(mén)對這種養老支持力度非常大，按床位補，有一個(gè)床位每年補一萬(wàn)元左右，所以很多開(kāi)發(fā)商就是依靠這種政府這個(gè)補貼來(lái)掙錢(qián)，而個(gè)人所交的錢(qián)很少。

但現在來(lái)看，作為康養旅游來(lái)講，這是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。它是在大健康這個(gè)背景之下，或者大旅游的背景之下，旅游和康養的一種結合體——這在未來(lái)是一個(gè)非常好的產(chǎn)業(yè)，前景廣闊。

面對這樣一種新的形勢、新的階段，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛轉型投資大健康康養產(chǎn)業(yè)綜合體項目。但是大家普遍缺經(jīng)驗、缺模式、缺運營(yíng)方式。

從目前來(lái)看遠離大城市、遠離城市中心區域的大型風(fēng)景名勝區的所謂康養產(chǎn)業(yè)綜合體項目失敗的越來(lái)越多，到底原因是什么呢？如果說(shuō)成功的項目鳳毛麟角、失敗的項目越來(lái)越多，那這個(gè)行業(yè)還值得投資嗎？

實(shí)際上，市場(chǎng)剛性需求呈井噴式的發(fā)展，大健康康養產(chǎn)業(yè)也越來(lái)越值得各界的資本投資。從行業(yè)的方向來(lái)看，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來(lái)看，從國家政策的支持力度來(lái)看，這個(gè)行業(yè)肯定是會(huì )越來(lái)越好，是一個(gè)藍海，是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)！

康養小鎮的十種失敗案例

1.缺乏敬畏感，急功近利

很多商界精英，在企業(yè)發(fā)展轉型或二次創(chuàng )業(yè)過(guò)程中，發(fā)現康養產(chǎn)業(yè)既有國家政策大力支持，也存在著(zhù)日益增加的市場(chǎng)規模，于是積極涌入，但往往忽視了風(fēng)口之下暗藏陷阱。目前中國康養產(chǎn)業(yè)是典型的“三高一低一長(cháng)”產(chǎn)業(yè)，即“高風(fēng)險、高投入、高技術(shù)、低利潤、回報周期長(cháng)”，玩轉康養地產(chǎn)、養老地產(chǎn)有諸多陷阱，譬如“資金投入巨大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(cháng)、運營(yíng)經(jīng)驗匱乏、專(zhuān)業(yè)人才匱乏等”。玩不好，按照自己以往的投資邏輯和企業(yè)運作思維來(lái)搞，反而死的更快。

2.沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，項目缺少“生命力”

一些康養地產(chǎn)或養老地產(chǎn)項目，動(dòng)輒投資數十億、占地規模幾百上千畝，規模大，設施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨依靠養生度假娛樂(lè )，嚴重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營(yíng)不久就難以為繼。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒(méi)有長(cháng)久的生命力。嚴格來(lái)講，康養地產(chǎn)、養老地產(chǎn)里的娛樂(lè )、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養地產(chǎn)的支撐。這些項目看起來(lái)眼花繚亂，但都不足以對康養或養老地產(chǎn)的根本產(chǎn)生支撐作用。

3.缺乏依托，孤木難成林

康養地產(chǎn)、養老地產(chǎn)大多地處郊外，千萬(wàn)不要想著(zhù)方圓多少公里內，就你一家，獨門(mén)生意就好做。事實(shí)上，一個(gè)獨立的康養或養老地產(chǎn)，如果周邊沒(méi)有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會(huì )壟斷生意，甚至基本沒(méi)人愿意來(lái)。絕大多數的康養或養老地產(chǎn)是依托不了景區的，依托不了景區的地產(chǎn)，怎么辦呢？那就要尋求以下依托模式：抱團依托、跨界依托、特產(chǎn)依托、復興依? ??、稀缺依托、品類(lèi)依托、位置依托、自我依托等，最重要的是內容依托！

4.沒(méi)有差異性規劃、盲目跟風(fēng)

目前許多康養或養老地產(chǎn)壓根沒(méi)有規劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類(lèi)。一方面，閉門(mén)造車(chē)，完全憑自己主觀(guān)判斷搞開(kāi)發(fā)建設，沒(méi)有主題，沒(méi)有創(chuàng )意，沒(méi)有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個(gè)盈利好的項目。另一方面，一些規劃師只是把其他地產(chǎn)的項目拆零散，再組裝成一個(gè)新的方案來(lái)濫竽充數。

5.不懂營(yíng)銷(xiāo)，自認為“酒香不怕巷子深”

新媒體時(shí)代，新的營(yíng)銷(xiāo)手段層出不窮，可是當你告訴莊主用社交網(wǎng)絡(luò )平臺不用花錢(qián)，只需營(yíng)造氛圍、推介項目、互動(dòng)交流培養感情、實(shí)時(shí)制造話(huà)題引起關(guān)注時(shí)，某些投資人一句話(huà)完事：我不會(huì )！他們以為康養或養老地產(chǎn)建成，環(huán)境優(yōu)雅、設施齊全、吃住不愁，報紙上登幾個(gè)版的廣告就可以等著(zhù)顧客上門(mén)了。但這個(gè)時(shí)代真的過(guò)去了！

6.不懂運營(yíng)，全盤(pán)皆輸

當前的康養或養老地產(chǎn)、康養綜合體、康養小鎮的項目，不缺規劃師、設計師，不缺施工方、材料供應方，缺的恰恰就是運營(yíng)高手——操盤(pán)手！操盤(pán)手要做的就是團隊建設、日常運營(yíng)、品牌塑造、持續銷(xiāo)售、服務(wù)升級、危機公關(guān)。一個(gè)康養或養老地產(chǎn)從開(kāi)業(yè)、運營(yíng)、健康發(fā)展，最后實(shí)現盈利，全靠操盤(pán)手帶領(lǐng)團隊的運營(yíng)能力。

7.不愿學(xué)習，固步自封

這個(gè)時(shí)代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。你打個(gè)盹，就可能錯過(guò)一次發(fā)展的機會(huì )?？叼B或養老地產(chǎn)面臨著(zhù)前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。比如對有些投資人來(lái)說(shuō)，土地運作流轉、PPP、聯(lián)盟運營(yíng)等概念都是以前沒(méi)有接觸過(guò)的，更別說(shuō)一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習、考察、調研、培訓等常態(tài)化，方能實(shí)現康養地產(chǎn)的健康發(fā)展。

8.理解偏差，投資誤入歧途

房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價(jià)值+硬件價(jià)值+外部配套價(jià)值”?？叼B或養老地產(chǎn)的高端實(shí)際上看三個(gè)方面，第一個(gè)是人護比，第二個(gè)是配套比，第三個(gè)是人性關(guān)懷?？叼B項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節。如果不理解康養“高端”的真正內涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。

9.康養地產(chǎn)成本過(guò)高，經(jīng)營(yíng)壓力大

這里的成本分為兩個(gè)方面，一是康養或養老地產(chǎn)對人力資源的要求高，在普遍物價(jià)上漲的大情勢下，用工成本高，而且大多在城郊，相對于遠郊的農村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動(dòng)輒數百萬(wàn)一畝。如此高額的成本，必然帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。

10.不會(huì )處理同政府的關(guān)系

無(wú)論是土地運作，還是項目申報，亦或項目的建設，再或基礎配套的完善，甚至資金缺口的彌補，等等，方方面面的諸多工作都有待對政策的正確把握、同政府的密切合作才能達成。退一萬(wàn)步講，政府的相關(guān)補助也是許多養老地產(chǎn)前期立足生存的主要依靠。

做康養產(chǎn)業(yè)，這四句話(huà)理解到位未必成功，理解不到位必定失??！

任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續穩定發(fā)展都是主要驅動(dòng)因素長(cháng)期作用的結果。作為一種新興服務(wù)業(yè)，越來(lái)越多的企業(yè)在介入或者研究這個(gè)行業(yè)。那么在當前及未來(lái)一個(gè)時(shí)期，企業(yè)要想康養產(chǎn)業(yè)立足并獲得成功，必須搞明白一個(gè)問(wèn)題：康養產(chǎn)業(yè)的主要驅動(dòng)因素是什么？

接下來(lái)，我們從產(chǎn)業(yè)邏輯角度，用四句話(huà)總結企業(yè)投資康養產(chǎn)業(yè)必須正視的幾個(gè)問(wèn)題——

首先，康養產(chǎn)業(yè)的存在? ?須依靠一定的基礎設施。

無(wú)論是旅游、養老、醫療、運動(dòng)、文化等哪一類(lèi)康養服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎產(chǎn)業(yè)的先導地位。很難想象，一個(gè)連場(chǎng)館都不完善的地方能搞好運動(dòng)，一個(gè)連餐飲、交通、住宿都困難的地區能做好旅游。先導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會(huì )對康養產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養為主導產(chǎn)業(yè)的市縣在戰略實(shí)施過(guò)程中不盡人意，問(wèn)題很多出在基礎設施上。

有意思的是，不少康養項目正是由基礎設施提供商主導實(shí)施的，最典型的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛在住宅和商業(yè)地產(chǎn)外拓展文化旅游地產(chǎn)、康養、養老地產(chǎn)項目。之所以出現這種現象，除了康養產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景被普遍看好外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對基礎設施的配置能力和巨大成本的承受能力是關(guān)鍵。

在很多康養項目中，基礎設施在整個(gè)投入中占比超過(guò)80%甚至達到90%以上，建設和回收周期又相對較長(cháng)，這正好對以資本運作和項目管理見(jiàn)長(cháng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構成利好。

需要指出的是，基礎設施的合理配置是康養產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件，但不是充分條件。一些地方在發(fā)展康養產(chǎn)業(yè)過(guò)程中出現的基礎設施過(guò)度配置值得警惕，最為典型的就是概念化養老住宅（很多項目在功能設計和服務(wù)配套上與普通住宅相差不大）的遍地開(kāi)花。

這種康養產(chǎn)業(yè)的異化或者說(shuō)為康養產(chǎn)業(yè)化因為資源錯配一方面造成房地產(chǎn)過(guò)量供應，一方面又造成康養服務(wù)供給不足甚至產(chǎn)生尋租行為。

康養產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，基于“服務(wù)”的美好身心體驗才是產(chǎn)業(yè)王道。而且，在一些康養服務(wù)（比如健康調理服務(wù)）中，基礎設施配置的要求和重要性相對較低，隨著(zhù)物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，這一趨勢還會(huì )更加明顯?；A設施配置水平對康養消費體驗的邊際效用是遞減的，甚至可能因基礎設施的高額成本轉嫁制約消費。

健康行業(yè)有哪些前景較好的創(chuàng )業(yè)項目？

在“健康中國”國家戰略背景下，健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下經(jīng)濟增長(cháng)的重要引擎，大健康時(shí)代已全面來(lái)臨。隨著(zhù)大眾旅游時(shí)代的推進(jìn)，追求健康和精神享受，也成為休閑度假旅游的主要訴求?！翱叼B”+“旅游”迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。

行業(yè)發(fā)展現狀：全球及中國康養旅游快速發(fā)展

近年來(lái)，隨著(zhù)人們對健康生活的重視，“大健康”產(chǎn)業(yè)正快速邁入新一輪的增長(cháng)。作為把旅游業(yè)和“大健康”產(chǎn)業(yè)結合的康養旅游，擁有著(zhù)良好的市場(chǎng)環(huán)境，是發(fā)展空間巨大的藍海市場(chǎng)。數據顯示，目前世界上有超過(guò)100個(gè)國家和地區開(kāi)展康養旅游。2017年全球康養旅游市場(chǎng)預計收益約達6785億美元，相比2012年的4386億美元的市場(chǎng)收益足足增加了將近2400億美元，復合增長(cháng)率達9.12%。

國內養生旅游還是一片藍海。據統計，國內養生旅游占旅游交易規模的1%左右，2015年中國旅游市場(chǎng)總交易規模為41300億元，康養旅游的交易規模約為400億元，2016-2020年，我國康養旅游的市場(chǎng)規模將呈現快速增長(cháng)的態(tài)勢，年復合增長(cháng)率有望達到20％，2020年市場(chǎng)規模將達1000億元左右。

隨著(zhù)我國經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，人民生活水平的提高，國民對于健康和身體素質(zhì)的提升需求不斷增強，同時(shí)我國將步入老齡化社會(huì )，老齡化問(wèn)題日益加劇，這些都為康養旅游提供巨大的市場(chǎng)。目前我國，70%的人處于亞健康狀態(tài)，15%的人處于疾病狀態(tài)，在加上17%六十歲以上的老年人口。未來(lái)10年，各種慢性疾病將以爆發(fā)式的速度迅速擴展到每一個(gè)家庭。另外康養旅游的需求主體：還包括1.09億的中產(chǎn)階級中的追求高品質(zhì)生活健康人群。世衛組織數據顯示，中國人均健康支出不足美國的5%，距離全球人均健康支出差距更大，僅為1/5，因此，中國大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力巨大。

在“健康中國”國家戰略背景下，健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為新常態(tài)下經(jīng)濟增長(cháng)的重要引擎，大健康時(shí)代已全面來(lái)臨。隨著(zhù)大眾旅游時(shí)代的推進(jìn)，追求健康和精神享受，也成為休閑度假旅游的主要訴求?！翱叼B”+“旅游”迎來(lái)黃金發(fā)展時(shí)期。

——更多數據參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國康養旅游行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng )新與投資戰略規劃分析報告》。

康養項目有哪些？

康養項目是一種持續性、體系性的健康的日子行為活動(dòng)，又可以是比如休閑、調理、康復、減脂等具有短暫性、針對性、單一性的健康和醫療行為。

而且康養項目策劃是在對康養市場(chǎng)調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場(chǎng)而總結出來(lái)的智慧結晶。

因此，它可以作為康養、開(kāi)發(fā)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

成都和康養老服務(wù)有限公司是一家提供24小時(shí)無(wú)微不至的照顧服務(wù)中心,旗下養老院品牌圣約瑟康復中心。

圣約瑟康復中心是一家24小時(shí)無(wú)微不至的照顧服務(wù)中心，面積三千余平米, 120張床位。是一家設施高端先進(jìn)、環(huán)境舒適、家庭氛圍濃厚、醫養結合、服務(wù)團隊專(zhuān)業(yè)、性?xún)r(jià)比極高的綜合性養老機構。

電梯直達屋頂600平米的生態(tài)花園，讓入住長(cháng)者參與設計和管理，專(zhuān)職的園藝工協(xié)助打理，即使坐在輪椅里也可以親近鮮花綠植，收獲蔬菜瓜果，陶冶心情，盡享生態(tài)之美。

康養旅游項目怎么策劃?

一、深入市場(chǎng)研究

客源市場(chǎng)是景區的生命線(xiàn)，景區所策劃的旅游產(chǎn)品、項目必須要適應市場(chǎng)的需求，這就需要在旅游策劃前期慎重研究細分市場(chǎng)。

旅游市場(chǎng)調研必須依靠實(shí)證的科學(xué)方法，對客源地結構、游客結構差異、游客需求差異、服務(wù)要求差異、游客購買(mǎi)行為、游客消費行為、時(shí)間安排、消費能力、旅游組織方式等等進(jìn)行定性定量相結合的實(shí)證研究。

二、因地制宜

首先根據自身特色，確定康養項目開(kāi)發(fā)類(lèi)型。若無(wú)特色資源，可以植入相關(guān)特色與功能。對于無(wú)明顯特色資源的項目，要進(jìn)入康養開(kāi)發(fā)，通過(guò)旅游的搬運功能進(jìn)行特色植入。這類(lèi)型一般僅適合長(cháng)壽文化型、生態(tài)養生型，醫養結合型或養老型開(kāi)發(fā)。

生態(tài)養生型要求項目本身有較好的環(huán)境基礎，后期要改善和維護生態(tài)環(huán)境，同時(shí)培育和引導養生養老產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，發(fā)展養生產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行生態(tài)養生型開(kāi)發(fā)。

三、康養文旅－多元化開(kāi)發(fā)

旅游產(chǎn)品吸引核的打造，最重要的是對游客旅游產(chǎn)品購買(mǎi)心理與游憩感受的深度理解?，F在的生活已經(jīng)不缺乏功能，旅游者需要的是一種感覺(jué)，一種觸動(dòng)視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)、心靈與肉體娛樂(lè )的精神感召與刺激。

以人為本，設計出互動(dòng)體驗、親和吸引、情境感悟、個(gè)性?shī)蕵?lè )的旅游產(chǎn)品，形成旅游項目的市場(chǎng)核心競爭力，是項目設計追求并執行的原則和目標。

其次在規劃時(shí)要強化健康主題，進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)?？叼B小鎮必須強化健康養生養老主題，進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)。以健康養生、休閑養老度假等健康產(chǎn)業(yè)為核心，進(jìn)行休閑農業(yè)、醫療服務(wù)、休閑娛樂(lè )、養生度假等多功能開(kāi)發(fā)

四、康養文旅－拒絕平庸

現如今，游客的口味越來(lái)越刁鉆鉆，很多景區費盡心思拉攏游客。說(shuō)到底，游客尋求的就是獨特奇異，以差異化為基礎的創(chuàng )意聯(lián)想，一旦達到獨特性之時(shí)，吸引核形成了，獨特性賣(mài)點(diǎn)就產(chǎn)生了，產(chǎn)品吸引力才得以形成。

項目設計應該拒絕平庸，以無(wú)窮智慧，推動(dòng)想象力和創(chuàng )造力，在旅游悟性和超前意識引導下，展開(kāi)激情創(chuàng )意，就能形成出奇制勝的市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)和商業(yè)感召力。

五、康養文旅－與文化結合

資源的價(jià)值，來(lái)源于地質(zhì)地貌、生態(tài)環(huán)境，來(lái)源于歷史文化、民俗文化，也來(lái)源于現實(shí)的人脈關(guān)系、往來(lái)結構。深度挖掘一個(gè)區域的積淀，挖掘現實(shí)中紛繁現象背后的商機，才能把資源的本體價(jià)值充分地顯現出來(lái)。

因此，在整個(gè)策劃的過(guò)程中，一定要融合當地的文化特點(diǎn)，符合當地人的思維習慣，這樣才能夠顯示整個(gè)景點(diǎn)的不同特色。

六、康養文旅－項目的可行性

璞玉在開(kāi)采出來(lái)的時(shí)候，也需要對礦石的切割進(jìn)行一定的可行性研究，才能最大程度地獲得價(jià)值，旅游景區的策劃也不例外。

景區在開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)者往往只是看到了項目地的資源價(jià)值，沒(méi)有真正從政策、法律、客戶(hù)需求等諸多方面進(jìn)行考慮，使得景區的開(kāi)發(fā)具有極大的不確定性。

因此，康養文旅策劃一定要考量諸多方面，對其進(jìn)行可行性評估，從而達到有效控制風(fēng)險的目的。

六、康養文旅－具有前瞻思維

進(jìn)入新時(shí)代，與時(shí)俱進(jìn)的思維是每個(gè)行業(yè)必須尊崇的原則。要想不被時(shí)代淘汰，光與時(shí)俱進(jìn)還不行，還得有前瞻思維。

中國景區管理，正在進(jìn)入一個(gè)流程再造的新時(shí)期。旅游景區項目策劃應該特別重視旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中管理流程的科學(xué)設計，遵循前瞻原則，才可能形成良性的旅游運作。在旅游項目的開(kāi)發(fā)時(shí)，一定要具備超前意? ??，使得景區的開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)與社會(huì )同步。

七、整體化運營(yíng)

在運營(yíng)管理方面，要立足于康養文旅項目自身特點(diǎn)，以市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)為主導，確定項目的開(kāi)發(fā)主體、開(kāi)發(fā)模式、招商及運營(yíng)模式等，形成系統化的運營(yíng)管理流程，推進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)鏈的高效發(fā)展，實(shí)現康養項目的經(jīng)濟效益增長(cháng)。

最后，康養文旅項目的功能性較強?？梢砸泽w育產(chǎn)業(yè)為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運動(dòng)、水上運動(dòng)、戶(hù)外拓展、戶(hù)外露營(yíng)、戶(hù)外體育運動(dòng)、定向運動(dòng)、養生運動(dòng)、極限運動(dòng)、傳統體育運動(dòng)、徒步旅行、探險等戶(hù)外康體養生產(chǎn)品，推動(dòng)體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展。

當然，康養文旅規劃仍然需要根據當地不同資源，結合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，發(fā)展融合不同產(chǎn)業(yè)體系的康養文旅項目。

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