鄉村旅游開(kāi)發(fā)繞不開(kāi)農村用地問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商也好、經(jīng)理人也好、甚至是天天與農民打交道的基層政府官員，在與我接洽時(shí)都會(huì )拋出“這塊地能用嗎”、“基本農田可以改變用地性質(zhì)嗎”、“木屋可以不需要建設指標吧”、“這個(gè)項目的用地需要到國土報批嗎”等等諸如此類(lèi)的問(wèn)題，這實(shí)際反應的是大家對用地問(wèn)題的重要性認識不夠，而僅僅把對項目的關(guān)注點(diǎn)聚焦在市場(chǎng)、產(chǎn)品、盈利性、運營(yíng)模式等后端環(huán)節，而忽略了項目的用地基礎合法性、開(kāi)發(fā)流程合規性、以及土地作為一種高附加值資源的遠期增值變現能力。
用地是農村項目開(kāi)發(fā)遇到的基礎問(wèn)題，也就是項目開(kāi)發(fā)的方向問(wèn)題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉、征收這些近幾年的新生專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，更需要理清楚用地流程問(wèn)題，包括征收征用、流轉、承包、租賃、補償等，也就是讓土地活起來(lái)的“1、2、3步”怎么走。
文sir說(shuō)的項目開(kāi)發(fā)不涉及土地一級開(kāi)發(fā)哦
土地一級開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。
土地二級開(kāi)發(fā)，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，就是“賣(mài)房子的”和“出租房子的”。
先要確定開(kāi)發(fā)涉及的土地性質(zhì)
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會(huì )同意，可以自行流轉。國有土地的流轉要經(jīng)過(guò)國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農村村民構成的農業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的農村和城市郊區的土地。在此類(lèi)土地上種植的農作物、建造的建筑物等，為集體土地附著(zhù)物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類(lèi)似，即將使用權轉讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產(chǎn)工作自用外，還可以進(jìn)行生活、經(jīng)營(yíng)自用，如作為宅基地分配給成員、建設集體住宅、娛樂(lè )設施、經(jīng)營(yíng)設施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權他用的轉讓、出租收益，又有自用土地及其附著(zhù)物經(jīng)營(yíng)收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過(guò)使用權出讓或劃撥，用于經(jīng)濟發(fā)展或社會(huì )發(fā)展；一是生產(chǎn)工作自用，用于建造辦公場(chǎng)所、公益設施等。目前，自用的國有土地不能用于生活、經(jīng)營(yíng)用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的國有土地不能用于經(jīng)營(yíng)，故國有土地的收益主要來(lái)自出讓使用權獲得的出讓費。
旅游項目開(kāi)發(fā)涉及的農村集體土地流轉一般建議流程
文sir說(shuō)，作為農村旅游項目開(kāi)發(fā)最常見(jiàn)的一種土地使用方式，土地流轉將在未來(lái)被反復提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開(kāi)發(fā)協(xié)議
（2）景區、旅游區等規模型項目需編制片區旅游發(fā)展總體規劃（參照上位土地利用規劃給建設地塊劃定紅線(xiàn)），若是小型項目則可形成簡(jiǎn)要的項目開(kāi)發(fā)設計方案
（3）總體規劃上會(huì )評審（通過(guò)后有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉申請（委托土地轉出方向和土地轉入方向兩地土地流轉服務(wù)中心辦理）
（5）協(xié)調鎮村政府同意土地流轉（需召開(kāi)村民大會(huì )或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉中心作為中介人，負責信息登記、 審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批后由國土發(fā)批準書(shū)
（7）簽訂流轉合同（建議和村集體談，如果直接和農民簽租賃合同后期問(wèn)題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證

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